Immobilien kaufen in München: Notarkosten, Kaufvertrag & Ablauf
Rechtssicher beim Immobilienkauf in München
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, der sowohl rechtliche als auch finanzielle Auswirkungen hat. Gerade in einer Stadt wie München, in der Immobilienpreise seit Jahren auf hohem Niveau liegen, ist es wichtig, diesen Prozess sorgfältig zu planen und professionell begleiten zu lassen.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen bzw. verkaufen möchten, ist eine notarielle Begleitung der Immobilientransaktion unerlässlich. In diesem Artikel erfahren Sie alle wesentlichen Informationen zu Notarkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf, zum Ablauf einer Immobilientransaktion sowie zu häufig gestellten Fragen – fundiert, transparent und aus der Sicht eines Mandanten, der seine Investition absichern möchte.
Immobilienkauf in München: Ausgangssituation und Besonderheiten
München zählt zu den begehrtesten Immobilienstandorten Deutschlands. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist hoch, das Angebot begrenzt. Das spiegelt sich natürlich in entsprechend hohen Kaufpreisen wider.
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sieht sich nicht nur einem schnellen Marktgeschehen gegenüber, sondern auch komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen. In solchen Fällen ist es unerlässlich, sämtliche Aspekte sorgfältig zu prüfen und alle Schritte rechtssicher umzusetzen, denn rechtliche Fallstricke wie eine fehlende Haftung, unvollständige Unterlagen oder unklare Eigentumsverhältnisse können im Nachhinein teuer werden. Um solche Risiken zu vermeiden und sich bestmöglich abzusichern, sollte der Kauf einer Immobilie in München frühzeitig mit einem Notar oder einer Notarin besprochen werden.
Rolle des Notars bei Immobilientransaktionen
Der Notar nimmt bei einem Immobilienkauf oder -verkauf eine zentrale Rolle ein. Er ist neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Interessen beider Parteien ausgewogen berücksichtigt werden.
Die notarielle Beurkundung ist in Deutschland zwingend vorgeschrieben. Ohne sie ist ein Immobilienkauf rechtlich nicht wirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, erklärt den Beteiligten die rechtlichen Konsequenzen und stellt sicher, dass keine der Parteien benachteiligt wird.
Beim Notartermin für den Hauskauf oder Wohnungskauf wird der Kaufvertrag vollständig verlesen und alle Fragen werden geklärt. Im Anschluss erfolgt die Unterzeichnung durch beide Parteien.
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Notarin Susanne Poellmann
Wer zahlt was beim Immobiliengeschäft?
Beim Kauf einer Immobilie in München gelten folgende Grundsätze:
Notarkosten: Die Notarkosten übernimmt in der Regel der Käufer. Das hat sich in Deutschland als übliche Praxis etabliert.
- Grundbuch: Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für das Grundbuchamt an, beispielsweise für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Grundschuld sowie der Eigentumsumschreibung. Die Gesamtkosten hängen vom Kaufpreis und dem Umfang der nötigen Eintragungen ab. Käufer sollten diese Ausgaben bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigen.
- Löschung von Grundschulden: Bestehen auf der Immobilie noch Grundschulden, werden diese vor dem Eigentumsübergang gelöscht. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Verkäufer, da es sich um seine Verbindlichkeiten handelt.
- Maklerprovision: Wird ein Makler eingeschaltet, teilen sich Käufer und Verkäufer üblicherweise die Provision. Abweichende Regelungen sind möglich, müssen aber klar vereinbart werden.
Alle Regelungen zur Kostentragung sollten eindeutig im Notarvertrag beim Immobilienverkauf festgehalten werden. Das schafft Klarheit für beide Seiten und vermeidet spätere Unstimmigkeiten.
Ablauf einer Immobilientransaktion: Von der Einigung bis zur Eigentumsumschreibung
Ein Immobilienkauf gliedert sich in mehrere, klar strukturierte Phasen:
Einigung über den Kaufpreis und Vertragsbedingungen
Käufer und Verkäufer verhandeln über den Preis und weitere Vertragsdetails (z. B. Übergabetermin, Zustand der Immobilie, etwaiges Inventar).
Entwurf und Übersendung des Kaufvertrags durch den Notar
Nach Mitteilung der Eckdaten erstellt der Notar den Entwurf des Kaufvertrages und übersendet ihn beiden Parteien zur Prüfung. Er und seine Mitarbeiter stehen bereits vor der Beurkundung für Fragen zur Verfügung.
Notartermin: Beurkundung des Kaufvertrags
Beim Notartermin für den Haus- und Wohnungskauf liest der Notar den Kaufvertrag für die Immobilie vollständig vor, erläutert alle Klauseln und beantwortet sämtliche Fragen. Anschließend unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Notarvertrag. Erst mit den Unterschriften wird der Vertrag rechtsgültig.
Eintragung der Auflassungsvormerkung
Nach dem Termin veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie stellt sicher, dass der Käufer rechtlich abgesichert ist, insbesondere dann, wenn beim Verkäufer finanzielle Probleme auftreten sollten.
Zahlungsaufforderung und Kaufpreiszahlung
Sobald alle im Vertrag genannten Bedingungen erfüllt sind, wie behördliche Genehmigungen oder Löschungsunterlagen, sendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung.
Wie lange dauert es nun vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung? In der Regel müssen vier bis acht Wochen eingeplant werden, abhängig von der individuellen Situation und der Bearbeitungszeit der involvierten Behörden und Banken.
Eigentumsumschreibung
Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist und die Grunderwerbsteuer beglichen wurde, bestätigt der Verkäufer den Zahlungseingang. Anschließend veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag wird der Käufer offiziell und rechtlich als Eigentümer der Immobilie geführt.
Notarkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer wissen müssen
Eine der häufigsten Fragen, die sich Käufer stellen, lautet: Wie hoch sind die Notarkosten bei Immobilien?
Entscheidend für die genaue Höhe der Notarkosten beim Kauf eines Hauses sind der Kaufpreis und der Umfang der Leistungen, die der Notar erbringen soll. In Deutschland sind die Notarkosten dabei gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Dieses Gesetz legt fest, welche Gebühren für bestimmte Tätigkeiten anfallen. So ist sichergestellt, dass die Kosten bundesweit einheitlich und transparent sind. In der Praxis bedeutet das: Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto höher fallen in der Regel auch die Notarkosten aus.
Die konkreten Kosten setzen sich aus folgenden Einzelleistungen zusammen:
- Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und später des Eigentumswechsels im Grundbuch
- Eventuelle Zusatzgebühren, etwa bei der Treuhandabwicklung oder bei der Löschung von Grundschulden
Im Allgemeinen übernimmt der Käufer die gesamten Notarkosten beim Immobilienkauf
Notarkosten bei der Schenkung einer Immobilie
Wer eine Immobilie verschenken möchte, etwa an ein Kind, den Ehepartner oder eine andere nahestehende Person, muss diesen Vorgang zwingend notariell beurkunden lassen. Die Schenkung einer Immobilie ist in Deutschland ohne Notar nicht rechtsgültig, da sie eine Änderung im Grundbuch mit sich bringt. Auch wenn kein Geld fließt, gilt eine Schenkung als formbedürftiger Vertrag, der durch den Notar rechtssicher gestaltet und umgesetzt wird.
Die Notarkosten bei der Schenkung einer Immobilie richten sich, wie beim Kauf und Verkauf, nach dem Wert des Objekts. Dabei gilt: Je höher der Wert, desto höher die Gebühren. Als Grundlage dient in der Regel der aktuelle Verkehrswert, ein Bodenrichtwert oder eine realistische Schätzung durch einen Gutachter.
Zusätzlich zur Beurkundung entstehen auch Kosten für das Grundbuchamt, da der neue Eigentümer eingetragen werden muss.
In vielen Fällen möchte der Schenker zusätzlich bestimmte Rechte absichern: etwa ein Wohnungsrecht, einen Nießbrauch oder ein Rückforderungsrecht für den Fall einer Insolvenz oder des Vorversterbens des Beschenkten.
Auch diese Vereinbarungen müssen notariell beurkundet werden und beeinflussen die Gesamtkosten.
Die Notarkosten bei einer Schenkung einer Immobilie setzen sich typischerweise aus folgenden Bestandteilen zusammen:
- Beurkundung der Schenkung
- Eintragungsantrag beim Grundbuchamt
- Gebühren für die Umschreibung im Grundbuch
- Optional: Beurkundung von Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrecht
Wichtig: Auch wenn keine Kaufpreiszahlung erfolgt, sollten Sie die steuerlichen Freibeträge im Blick behalten. Je nach Verwandtschaftsverhältnis gelten unterschiedliche Freibeträge, bei deren Überschreitung eine Schenkungssteuer anfallen kann. Die Notarkosten wirken sich dabei nicht steuermindernd aus, sollten aber bei der Gesamtbetrachtung nicht vergessen werden.
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